[안심전환대출] 부동산 시장 영향분석 (팩트체크)

이 글은 안심전환대출을 어떻게 받는지 실무에 대한 글이 아닙니다. 안심전환대출을 시행할 때 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠지 생각해본 글입니다.

 

11월 7일부터 안심전환대출의 신청요건을 완화하고 대출한도를 늘렸다. 신청요건을 주택가격 4억원에서 6억원으로, 대출한도도 3억 6천만원으로 늘렸다. 신청 첫날에 1900여건, 3200여억원 신청을 했다고 한다. 

이 안심전환대출의 신청요건은 내년에는 9억원으로 늘어난다. 국민의힘은 거기에 더해 안심전환대출 한도를 5억원까지 늘리겠다고 예산안 심사 방향을 발표하기도 했다. 

우리나라는 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높아 금리가 올라갈 때 다른 나라보다 더욱 위험하다. 정부도 이를 인식하고 안심전환대출을 적극 홍보하고 있다. 오늘은 이 안심전환대출에 대한 팩트체크를 해보려고 한다. 

 

 

1. 어디까지 전환할 수 있을까?

정부와 언론에서는 안심전환대출의 수요가 많아 주택가격 6억, 9억까지 확대하겠다고 보도하고 있다. 과연 여기에 해당하는 변동금리자 대부분은 고정금리로 갈아탈 수 있을까??

 

결론부터 말하면 아니다. 지금 언론보도는 신청건수이지 실제로 혜택을 받은 건수가 아니다. 정부는 25조원의 예산이 소진될 때까지 6억 이하 주택에 한해 혜택을 주겠다고 했지 신청자 모두를 구제해주겠다고 말하지 않는다. 예산부족으로 현실은 자격요건 등의 이유로 전환이 불가하다는 통보를 받을 확률이 크다. 

 

백번 양보해서 6억까지는 예산으로 커버가 가능할 지 몰라도 내년 주택가격 9억원은 예산으로 모두를 커버하는 것은 불가능 할 것이다. 혜택받은 사람, 대상자이나 선정이 못된 사람 중 언론에서 어디에 포커스를 맞추냐에 따라 정부에 대한 평가가 극명하게 나뉠 것 같다. 

 

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2. 안심전환대출로 부동산 폭락을 막을 수 있을까?

결론부터 말하면, 안심전환대출은 부동산 폭락을 막는 수단이라기보다는 부동산 시장의 가장 취약한 계층을 연착륙 시켜주는 정도에 그칠 것이다. 

 

첫째, 부동산 시장 하락이 멈추고 다시 가격이 오르려면 신규로 집을 사는 사람이 늘어나야 한다. 그런데 이번 안심전환대출은 신규 대출의 경우 해당사항이 없다. 신규로 주택담보대출을 받아 집을 사려면 최소 7% 연말이나 내년초에는 10%도 보고 있다. 이런 상황에서 새로 집을 사는 사람이 늘어나 부동산 하락을 전환할 수 있을까?

 

둘째, 기존 영끌족들이 존버하기 힘들다. 주택가격 6억 이하가 안심전환대출의 기준인데, 이들이 고정금리로 갈아타더라도 끝까지 존버하기 힘들다. 부동산 하락장에서 시세는 상급지 거래물건에 의해 결정되기 마련이다. 아파트 가격이 다 떨어지는데 누가 3~6억짜리 아파트를 사겠다고 선뜻 나서겠는가. 대출없이 아파트를 살 수 있는 현금부자들이 먼저 줍줍해줘야 하는데 이런 곳을 쳐다보지도 않는다. 게다가 아파트 가격이 6억 이하라 안심전환대출에 성공해도 그 위 안심전환대출을 받을 수 없는 마용성 등에서 아파트를 헐값이 던지면 6억 이하 아파트 하락률은 더 높아질 가능성이 높다. 

즉, 고정금리로 갈아타더라도 최소 내가 내는 이자만큼의 집값 상승이 동반되어야 존버할 의지가 생기는데, 이런 상황에서는 6억 이하 아파트 시세가 더 떨어질 가능성이 높아 존버가 힘들다는 말이다.

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정부가 안심전환대출 제도를 신속히 진행하는 이유에 대해 한번쯤 생각해봐야 할 때이다. 정부는 집값 반등은 향후에도 없고 경착륙 할 가능성이 높다고 보고 있는 듯하다. 그래서 부동산 시장에서 가장 취약한 계층들이 충격받지 않도록 호흡기를 달아준 제도라고 생각한다. 

 

혹시나 반대 의견이 있으면 댓글로 적어주시면 감사드리겠습니다.

 

끝.