[일본 부동산] 가격, 투자 전망 등 정보 정리.zip

우리나라가 저출산 고령화 문제로 인해 부동산 전망이 밝지 않은 것 같다. 미래를 예측하기 위해 우리보다 20~30년 먼저간다는 일본을 살펴볼 필요가 있을 것 같다. 일본은 주택 버블 붕괴 이후 부동산 시장이 어떻게 움직였는지, 향후 전망은 어떤지 이것 저것 조사해보았다. 

1. 일본 사람들은 부동산을 투자의 시각으로 보지 않는 이유

(이유1) 재건축 시장이 없다

일본은 재건축을 실시할 경우에 거주자들에게 일률적으로 현금청산을 한다. 오래된 건물을 시장가격으로 현금 청산을 하기 때문에 일본인들은 재건축을 바라지 않는다. 그리고 재건축으로 인해 이득을 보지 않기 때문에 집을 오래 가지고 있어봐야 건축물의 감가상각만이 진행된다. 

 

(이유2) 임대시장이 안정되어 있다

일본은 임대시장이 크고, UR이나 JKK 등을 통해 임대시장을 국가에서 직접 운영하기 때문에 임대가격이 안정되어 있다. 도영주택이나 캠페인으로 싸게 들어온 게 아닌 이상 공공임대의 경우, 한번 들어가면 자기가 나가지 않는 이상 계속 살 수 있고, 임대료도 처음 들어온 가격에서 오르지 않는다. 공공임대 시장이 규모도 크고 임대가격을 안정적으로 붙잡고 있다보니 민간 임대사업자들도 무턱대고 임대가격을 올릴 수가 없다. 임대료가 안정되어 있다보니 자산 가격이 좀처럼 오르기 힘들다.

 

(이유3) 부동산 자산 가격이 오르지 않는다

이유1, 이유2에 의해 부동산 가격이 오르지 않는다. 그래서 사람들이 굳이 부동산을 사려고 하지 않는다. 샀을 때 건물이 감가상각되는 것과 대출비를 더한것이 임대료와 대동소이하다. 그나마 맨션은 어느정도 가격 방어가 되지만, 단독주택의 경우는 10년 정도 지나면 건물의 가치는 거의 없고 땅 값만 남게 되는 수준이다.  여기에 더해 일본의 인구가 계속 줄고 있있고 고령자가 늘어나고 있어 주택시장의 수요가 점점 줄어든다. 

 

참고로, 중국사람들이 우리나라뿐만 아니라 일본에도 부동산 투자를 많이 한다. 그런데, 중국인들이 일본과 한국 부동산에 투자하는 시각에는 큰 차이가 있다. 한국의 부동산은 가치가 계속 오를 것이기 때문에 투자를 하는 것이고, 일본은 부동산 가격이 저렴하고 자산가격이 안정되어 있기 때문에 자산 증식용이라기 보다는 자산 회피처로서 투자를 한다. 한국 국민들이 부동산을 바라보는 시각과 중국인들의 시각이 같아서 중국인들의 부동산투자가 시장 가격에 영향을 미치는데 반해, 일본의 경우는 일본인들의 부동산에 대한 시각과 중국인들의 시각이 달라서 중국인들이 일본 부동산 시장에 미치는 영향이 미미하다. 

 

 

2. 일본 부동산이 오르지 않는 이유

(이유1) 인구가 감소한다

일본은 인구가 계속 감소하여 지방의 도시들이나 마을들이 소멸하고 있다. 부동산을 사려는 사람들의 풀 자체가 줄어드는 것과 같다. 이렇게 인구가 계속 감소하게 되면서 지자체나 국가의 세수가 줄어들면, 국가의 인프라 투자가 줄어들 것이며, 도시가 점점 슬럼화가 되고 생활 인프라가 없어지게 되면 또 인구의 유입이 줄어드는 악순환이 반복된다. 

 

(이유2) 미국 금리가 높다

코로나로 인한 돈풀기로 인플레가 심해지자 미국은 경제를 안정화시키기 위해 금리를 인상하고 있다. 이로 인해 전세계 자산시장이 위축되고 있다. 

 

 

3. 일본 부동산이 오르는 이유

(이유1)  부동산 구입에 대한 혜택이 많다

일본은 경제를 활성화하기 위해 국가가 정책적으로 집을 구입하는 것을 장려하는 정책을 많이 펴고 있다. 예를 들어, 6000만엔짜리 맨션을 살 때 전체가격의 95%를 35년에 걸쳐 변동금리 0.5%나 고정금리 1.2%에 대출을 해준다. 또한 부동산 구입시 10년간 주택에 대한 세금을 거의 공제해준다. 그러다보니 임대로 사는 것보다 주택을 구매했을 때 매월 들어가는 비용이 더 싸게 느껴지기 때문에 집을 사려는 사람들이 늘고 있는 추세다. 

 

(이유2) 전세계 자산시장이 상승했다

전세계가 코로나로 인해 돈이 많이 풀려서 부동산을 대표로 한 자산시장에 거품이 끼었다. 반대로 최근 미국이 금리 인상을 계속하자, 전세계 부동산 시장이 타격을 입었다. 그런데 일본의 경우는 미국의 긴축에도 불구하고 여전히 저금리를 유지하고 있으며 경기 부양을 위한 양적완화를 지속하고 있다. 이로 인해 부동산 자산의 상승이 과거 버블 이후 최고를 찍고있다. 

 

4. 결 론

일본은 부동산이 오르는 지역과 그렇지 않는 지역이 분명하게 나뉜다. 도쿄가 아닌 지방의 경우는 앞서 본 '오르지 않는 이유'들로 인해 부동산 가격이 점점 더 타격을 받을 수밖에 없다. 반대로 도쿄는 3번의 '오르는 이유'로 인해 점점 더 오른다. 

 

도쿄는 컴팩트화되고 있다. 도심에 대한 재개발에 대한 법들이나 고층 건물에 대한 법들이 완화되고 주거나 오피스 건물들이 점점 높아지고 있다. 공급이 많아지면서 주변 도시들의 인구를 블랙홀처럼 빨아들이고 있다.

 

이로 인해 컴팩트화된 도심에는 인프라 확충도 훨씬 쉬워지고 고도화되고, 그에 반해 근교에 대한 인프라는 점점 줄어들게 된다. 이러한 이유로 도쿄 도심을 점점 더 자산가치가 오르게 될 것이고, 그외의 지역들은 점점 더 자산가치가 떨어지게 될 것이다.

 

우리나라 부동산의 미래를 상상할 때 도움이 되기를 바란다. 

 

끝.